高端冷门豪宅,小心高位接盘

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(来源:地产局座)

粉丝提问:

大表哥好,朝阳公园西门的高尔夫国际公寓这个小区,你熟悉吗?

看中了小区一套279平米的三居,业主报价1900万,中介说底价1850万可以拿下。

想问问大表哥,这个价格合适吗?

大表哥回答:

先说结论,高尔夫国际公寓算是朝阳公园西门一个综合品质挺高的小区,可以算豪宅了,自住可以考虑,没问题。

不过长期看,保值增值潜力比较一般。

朝阳公园一圈分布着不少豪宅,不过比较有名的,都在公园的南门和东门附近,像东面的泛海国际、泛海容郡、泛海世家,南门的棕榈泉国际公寓、公园大道等,都属于热门豪宅盘。

其实在朝阳公园西门,也有不少高端盘,只是由于朝阳公园西门这一片更靠近二环内市区,所以开发早,这些楼盘大多建于2000年之前,年代比较久,因此知道的人不多。

而且当时也不流行开发大盘,所以每个小区都不大,一个小区基本就三四栋楼。

但不可否认,朝阳公园西门这些早期的高端盘,有些品质还是挺高的,比如像景园大厦,碧湖居,清境明湖,京达国际公寓等。

用一句网络语说就是,老A8也是A8啊。

高尔夫国际公寓算是朝阳公园西门一众老高端盘中的代表,虽然单价不是最贵的,但论综合品质,大表哥认为,它可能是朝阳公园西门这一片最高的。

高尔夫国际公寓建于2005年,属于西门这一片,仅次于维多利亚花园公寓的一个盘,也可以算是西门这一片难得的次新房。

小区总共3栋楼,里面配建了业主会所,都是大户型,起步面积就是250平,所以户数不多,总共196户。

这种都是大面积的小区,业主的圈层就比较纯粹。能买得起这种面积大,并且定位高端的盘,都是非富即贵。

有业主说,他曾在小区看见过黄圣依的老公,杨子。大表哥去过两次这个小区,明星名人没看见,外国人到是看见过。

由于小区面积大,住户少,加上高尔夫国际公寓周边都不临主路,所以很安静,非常宜居。

而且距离朝阳公园西门直线距离300米,出小区几百米又是大公园,所以这种居住环境特别受高端客户的喜欢。

由于小区业主圈层比较高,物业管理也很严格,加上整个环境都比较安静,走入小区甚至有一种戒备深严的感觉。

当然,由于建设年代比较早了,和现在的新房相比,户型普遍不是太好,外立面贴的是紫红色瓷砖,和后来豪宅普遍使用干挂大理石相比,气势和档次上差了些。

另外就是小区容积率偏高,达到5.1,不过由于都是大户型,所以人口居住密度还行。

这种小区本身不是很大,都是大户型的高端盘,自住挺舒服,不过也有一个缺点,就是流通性不是很好,一年可能就成交个几套,有时候可能半年都成交不了一套。

因此价格体系上,一般人不好把握,因为可参考的成交标的少。这种情况下,如果不是很懂行的人,就容易高位接盘。

楼市大行情好的时候,高尔夫国际公寓一年也就成交四五套,行情不好的是时候,一年就成交一两套。

像北京2023年9月房价,和2023年3月相比,整体跌了20%,如果你不是长期关注楼市,对于高尔夫国际公寓这种成交量少的楼盘,如果9月份买的时候,还按照上一套3月成交的价格作为参考,基本就要高位接盘无疑了。

对于你看中的这套279平米的三居,1850万的话,折算单价6.6万一平米,大表哥认为明显贵了。

参考整个北京大盘30%的跌幅,以及朝阳公园周边的棕榈泉国际公寓,观湖国际等小区25%的跌幅,这套房子的总价在1700万以内,算是目前比较合理的市场价。

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